月份:2020年8月

南京楼市调控背后的博弈: 万人摇号与高价地项目“捂盘”

  原标题:南京楼市调控背后的博弈: 万人摇号与高价地项目“捂盘”

  来源;21世纪经济报道

  继杭州、宁波等之后,长三角中的南京也加入了新一轮楼市调控城市之列。

  7月底,南京市发布《关于促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》,涉及土地出让、刚需购房、离异人群限购、热门楼盘销售管理等多个方面。其中最引人关注的是,对于夫妻离异后买房的限定。通知明确,夫妻离异的,任何一方自离异之日起2年内购买商品住房的,其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。

  一石激起千层浪。而这一切源于今年自复工复产以来,南京楼市出现了万人摇号、高价地频出、高价盘捂盘惜售等异常情形。

  近期一个位于南京江北核心区的江畔都会上城,共计223套精装房源,最终由11890组购房者参与摇号,中签率不到2%。在南京,与之类似的“万人摇”楼盘还不少。

  不过,相比长三角中的另一省会城市杭州的全城热销,南京则只有部分高性价比的项目热销,整体并没太热。据中指研究院数据显示,南京今年上半年,商品住宅成交354.61万平方米,同比增长11.78%;成交均价28554元/平方米,同比增长4.21%。

  那么,南京为什么要进一步收紧楼市呢?

  万人摇号与超低中签率

  与杭州相近的是,南京楼市也出现了万人摇、超低中签率等现象。

  事实上,2018年开始,南京楼市的中签率就趋低。2018年12月,江北高新神盘亚泰山语湖共有13105组购房者参与报名,本次开盘共64套房,中签率低至0.48%,创下当年最低中签率。

  进入2020年,南京市区性价比较高的楼盘持续保持较低中签率。据不完全

  统计,上半年南京最难买的10家楼盘主要分布于江北核心区、河西中,中签率最低的是位于江北核心区的扬子江金茂悦,只有1.8%。该项目均价3.18万元/平方米,仅推出176套,报名人数多达9772人。与之情况差不多的其他中签率低的项目,都有同一个特点:推出套数非常少,只有100套左右,这就很容易导致低中签率。

  一名南京业内人士分析指出,南京很多楼盘现在都采取“挤牙膏”式开盘,一方面可以制造热盘现象,另一方面大部分项目地块在两年前高价获取,希望通过多批次推盘的方式提高预售价。有些高价地一直不开盘,就是因为政府限价太严格,导致房企开盘必亏,只能硬生生拖延开盘,等待一个可以回本的时机再开盘。

  以上海建工开发的海玥万物为例,这个项目在今年3月份就有市场传闻,首开均价6.7万元/平方米,而这幅地块在2016年2月获取的时候,楼板价为4.2万元/平方米,为南京最高价地块。海玥万物的样板间也在今年3月份开放,需要验资500万元才可以预约参观。

  然而,6月中旬的时候,上海建工对外通知称,由于系统维护及电梯安全等相关调试工作的原因,暂时关闭样板房。业内人士透露,海玥万物已经在政府预告的开盘计划中,大概率今年内会开盘。

  高价地频频拖延开盘

  与海玥万物同样在2016年拿地、同处一个区域的葛洲坝南京中国府已领取1号楼房源销许,共计57套房源,均价6.39万元/平方米,首开户型面积230、290平方米。据了解,项目楼板价4.5万元/平方米,开盘首付3成,验资金额420万元,首开一售而空。这就是拖延开盘之后的高价地给南京楼市带来的影响。

  2016年,南京房价涨幅排在全国前几位,开发商不停进场拿地,信心满满。其实这一批高价地正是南京当前被套最厉害的地块。高杠杆拿地之后遭遇限价令和市场下行而折戟,这样的案例在南京比比皆是。

  据统计,2016年南京住宅和商住用地共成交63宗,其中50宗楼面价超万元/平方米,23宗楼面价超2万元/平方米,如今,几十个即将入市的高价地块项目集体陷入“入市即亏”的尴尬局面。

  2016年4月15日,北京京奥港集团以47.6亿元的价格摘得麒麟板块科技创新园中心地区的G09地块,楼板价2.23万元/平方米,溢价率高达163%,成为当时的区域新高。2017年9月11日,该楼盘开出首批房源时的均价仅为2.59万元/平方米,只比楼面地价高出大约3500元/平方米,成为当年南京首个被套的高价地项目。由于2017年南京已进入调控周期,该项目即便以亏本的价格也没有带来预想的销售额。由于销售不佳、借款到期、亏欠工程款等原因,该项目2017年底陷入停工状态,后被蓝光地产收购。

  实际上,按照京奥港集团原本的计划,拿地后一年内迅速以单价4万/平方米将该项目推向市场。不料该项目拿地仅十天后,4月25日,南京出台限价政策,该项目所属的江宁区被限制开盘价不超过3万元/平方米。在限价令影响下,京奥港未来墅从原计划的精装修改为毛坯出售。前述业内人士指出,高杠杆拿地、再叠加项目亏损、去化速度慢,这个项目最终只能易手收场。

  2016年9月,经过128轮举牌,当时意气风发的融信,在南京拿下了仙林湖G58地块,总价达58.20亿,溢价率79%,成交楼面价24957元/平方米,刷新仙林湖最高地价。据业内人士测算,售价要达到4万以上才有利可图。

  融信预计给出的开盘时间是2018年6-7月,当年年底交付。但因为遭遇限价,这个项目迟迟难以开盘。直至2019年4月,首开销许价格区间2.18万-3.49万元/平方米,中签率8%。

  近两年,因为限价,诸多豪宅和高价地项目因为定价过高拿不到预售证,或者不愿意接受政府给的预售价格,宁愿错过开盘时间也迟迟不入市。即便可以入市,也会选择多次开盘的方式引流+涨价。也因此,不少房企选择退出南京市场,这两年没有在南京拿过地。上坤置业创始人兼CEO朱静曾在2019年表示,南京进驻成本比较高,市场竞争过大,以上坤目前的实力,暂时不会进驻,未来也会观察合适的进入机会。

  南京被套的高价地,究其原因,一是2016年一线和部分热点二线城市房价突飞猛涨,房企预期过高拍出非理性价格;二是房价大涨后,热点城市限购限贷限售等调控政策加码,楼市进入降温期;三是2017年多个城市出台“限房价、限地价”政策,这让高价地入市时定价受阻。

  值得关注的是,当前的南京土地市场依然火爆。7月份土拍市场热度不减。7月10日,南京迎来土拍新政后首次拍卖,引来40余家房企竞拍,8幅土地收金137.74亿元,5幅达上限价。

  此轮调控背后,其实是各地市场自疫情后的市场回暖超过预期。

  而投资客专挑一些高价地周边二手房倒挂最严重的项目入手,赚价差。如今限购收紧,一定程度上可以击退楼市投资客。另一方面一旦限购、开发商资金面调控从严,南京能否挤出水分,让楼市回归买方市场,又是另一个课题了。

  (作者:唐韶葵 编辑:徐旭)

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钢铁股盈利与估值齐升 9只股7月份获4.86亿元融资净买入

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  原标题:钢铁股盈利与估值齐升 9只股7月份获4.86亿元融资净买入

  今年以来,一直无人问津的钢铁板块逐渐在沉默中爆发,成为机构8月份布局的重要抓手。《证券日报》记者对同花顺数据统计后发现,最近一个月,共有12只钢铁股获机构给予“买入”或“增持”等看好评级,占行业内成份股比例为35.29%,位居申万一级行业评级前列。

  钢铁股为何会受到机构的高度关注?奶酪基金基金经理庄宏东在接受《证券日报》记者采访时认为主要受到两大逻辑的支撑。首先是需求的逻辑。近期,钢铁需求受到基建、汽车、家电等下游产业的支撑,尤其是基建项目的密集开工,直接拉动了螺纹钢的需求;汽车和家电消费的启动,对板材需求不断提升,也带动了钢铁价格的上涨。其次是避险的逻辑。美元指数下跌,导致通胀预期升温,引发黄金、白银、铜、铁等大宗商品价格的上涨。

  在机构看好的12只钢铁股中,给予中信特钢看好评级的机构家数最多,达到6家。紧随其后的是华菱钢铁久立特材,分别被3家机构给予看好评级。其余被机构看好的9只钢铁股分别是:八一钢铁甬金股份韶钢松山永兴材料杭钢股份南钢股份马钢股份广大特材三钢闽光

  私募排排网未来星基金经理夏风光在接受《证券日报》记者采访时表示,钢铁行业受益于供给侧结构性改革,核心企业的盈利水平比较稳定。工信部最新发布的报告显示,上半年钢铁行业已摆脱疫情影响,6月份受益于房地产新开工,钢材价格表现亮眼。同时,钢铁行业绝对估值较低,具有一定的安全边际。

  上述观点也得到相关数据的印证。统计数据显示,截至7月31日,全部A股最新动态市盈率为22.13倍,上述机构看好的12只钢铁股中,有9只个股最新动态市盈率低于该水平,占比75%。其中,三钢闽光、韶钢松山、华菱钢铁、南钢股份等4只个股最新动态市盈率均不足10倍,分别为5.43倍、5.99倍、6.33倍、9.06倍。

  爱建证券分析师张志鹏认为,此次疫情事件打破了钢企盈利触底反弹的趋势。今年一季度,钢企再度出现盈利下滑;二季度,受复工潮和通胀预期下商品价格上涨的双重影响,钢企盈利将重回上升通道,行业估值有望得到修复。

  嗅觉灵敏的杠杆资金已提前对钢铁股进行布局。7月份以来,截至7月30日,钢铁行业累计获得融资净买入7.27亿元。在机构看好的12只钢铁股中,有9只钢铁股期间呈现融资净买入态势。其中,八一钢铁7月份获融资净买入额居首,达1.40亿元。南钢股份、韶钢松山、中信特钢3只钢铁股期间获融资净买入额也都超过6000万元。其他获得融资净买入的钢铁股还有广大特材、马钢股份、三钢闽光、华菱钢铁、久立特材。上述9只钢铁股期间合计获得融资净买入达4.86亿元。

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      贝壳找房更新招股书:2020年上半年净利润同比增188.6%

        北京时间8月1日凌晨,贝壳找房向美国证券交易委员会(SEC)提交更新后的招股书,披露半年度经营数据:贝壳找房2020年上半年平台成交总额(GTV)达成了1.33万亿元(人民币),相比上年同期增长49.4%;营业收入272.6亿元,相比上年同期的196.1亿元增长39%;净利润为16.1亿元,同比增长188.6%。

        贝壳经营指标持续向好。2020年上半年,贝壳EBITDA(息税折旧摊销前利润)为25.9亿元,同比增长45.7%。贝壳流动资金总额于2020年6月末达399.1亿元,较年初增加63.7亿元。

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      房2020年上半年存量房交易收入125.6亿元,相比上年同期的126.4亿元基本持平;新房交易受影响较小,实现收入139.8亿元,相比上年同期的64.8亿增长115.7%;其他新兴业务收入7.3亿元,相比上年同期的4.9亿元增长49 %。

        从边际贡献看,2020年上半年,贝壳找房存量房交易的边际贡献48.5亿元,与上年同期基本持平;新房交易边际贡献35亿元,比上年同期的20.1亿元增长74.1%;其他新兴业务边际贡献6.2亿元,比上年同期的4.0亿元增长55%。可以看出存量房交易仍是贝壳基本盘,同时新房和其他新兴业务的贡献不断增加。

        现金流增加63.7亿元,运营支出占比下降

        此次贝壳披露的F-1/A文件,还涉及多项内容更新。

        现金流继续增加。2019年末贝壳找房流动资金总额(流动资金包括现金及现金等价物、受限资金及短期投资)为335亿元,2020年6月末增加至399亿元,相比年初增加63.7亿元。

        运营支出占收入百分比下降。不包括股票薪酬费用的运营支出占收入的百分比,从2018年的26.9%降至2019年的21.9%,并在2020年上半年进一步降至19.8%。其中,贝壳找房2020年上半年销售支出占收入的百分比从上年同期的7.8%下降为5.0%;管理支出占收入的百分比从上年同期的12.5%下降为11.2%。

        研发投入保持增长。贝壳找房2020年上半年研发支出9.74亿元,比上年同期的6.57亿元增长48.2%;研发支出占收入的百分比为3.6%,比上年同期微增5.9%。

        调整后EBITDA(息税折旧摊销前利润)继续增长。贝壳找房2020年上半年经调整后EBITDA为25.9亿元,比上年同期的17.8亿增长45.7%。

        贝壳找房7月24日提交招股书,拟在纽交所挂牌上市,股票代码“BEKE”。据贝壳此前递交的F-1文件显示,2019年,贝壳共从220多万笔交易中产生了21280亿元成交总额(GTV,Gross Transaction Value),相比2018年的11530亿元增长84.5%;当年营收达460亿元,相比2018年营收286亿元增长60.6%。

        以2019年GTV来看,贝壳已成为中国最大的房产交易和服务平台,也成为继阿里(251.58, -1.16, -0.46%)巴巴之后的中国第二大商业平台。

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      解放军驻港部队司令员陈道祥-驻军是维护香港繁荣稳定的-定海神针-

      【环球网综合报道】8月1日,解放军驻港部队司令员陈道祥发表讲话,他表示香港国安法在港实施是“一国两制”实践的重要里程碑,驻军是维护香港繁荣稳定的“定海神针”。

      香港《经济日报》报道截图

      8月1日,解放军驻港部队举行升国旗仪式。图源:香港政府新闻

      8月1日,解放军驻港部队举行升国旗仪式。图源:香港政府新闻处

      据香港《经济日报》报道,驻港解放军部队清晨在昂船洲军营举行升旗仪式,庆祝八一建军节93周年,解放军驻香港部队司令员陈道祥发表讲话,他认为香港国安法在港实施是“一国两制”实践的重要里程碑,他强调驻军是维护香港繁荣稳定的“定海神针”。

      陈道祥表示,解放军驻港部队将坚定不移捍卫国家主权、安全、发展利益,推动“一国两制”的实践行稳致远,坚定不移携手香港特区政府、中央驻港机构和爱国爱港人士守护香港再出发。

      责编:袁如霞

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          奥巴马在刘易斯葬礼上致辞 呼吁通过投票权法案

          奥巴马 (图源:路透社)

          海外网7月31日电 当地时间30日,美国黑人民权领袖约翰·刘易斯的葬礼在佐治亚州亚特兰大市举行,美国前总统奥巴马在葬礼上致辞,并呼吁国会通过一投票权法案。

          据美国《国会山报》报道,奥巴马发表了言辞激烈的演讲,呼吁国会就投票权采取行动,恢复美国最高法院在2012年取消的投票权法案,“让我们通过振兴约翰愿意为之献身的法律来表达对他的敬意”,奥巴马在葬礼上说,“约翰不希望我们就此停下。一旦通过,我们应该继续前进,让它变得更好。”奥巴马还列举了一些新法案的条款,包括自动登记以及将大选日定为全国性假日。奥巴马称参议院对法案的阻挠是种族主义者“吉姆·克劳时代的遗物”,并呼吁停止这种做法,使投票权改革更容易。

          奥巴马在演讲中还对目前在美国的不公正现象以及对待和平示威者的方式提出了批评,“公牛康纳(种族主义者)可能走了,但今天我们亲眼看到警察跪在美国黑人的脖子上,乔治·华莱士可能走了,但我们可以看到联邦政府特工使用催泪瓦斯和警棍对付和平示威者。我们可能不再需要猜测罐子里有多少糖才能投票,但就在我们坐在这里时,有些当权者正在尽最大努力阻止人们投票。”

          当天,前总统乔治·W·布什、前总统比尔·克林顿和众议院议长南希·佩洛西也分别致以悼词。据路透社报道,考虑到亚特兰大市的新冠肺炎疫情较为严重,葬礼未对公众开放。当日,一千多人聚集在教堂外,向刘易斯致哀。葬礼后,刘易斯被安葬在亚特兰大的南景公墓。马丁·路德·金也长眠于此。(海外网/李芳)

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              美元加速探底 新兴市场债券将成美债理想替代者?

                来源:21世纪经济报道

                原标题:美元加速探底机构大呼“对冲成本太贵了” 新兴市场债券将成美债理想替代者?

                7月30日凌晨,美联储宣布在维持利率不变同时,承诺将使用“所有工具”支持美国经济复苏。

                美联储的这番表态,令美元指数一度跌至2018年5月以来最低点93.17。

                “美元迭创低点,不仅反映金融市场对美元流动性日益泛滥的担忧,更凸显投资机构对美国持续膨胀的预算赤字及债务规模的恐惧,它预示着美元还将继续下跌探底。”贝莱德全球固定收益首席投资官Rick Rieder表示。

                如何在美元新一轮下跌周期及时调整资产配置结构,实现稳健回报,这给大型资管机构带来新的考验。

                “目前我们所有的债券资产配置策略,都必须重点考虑美元下跌因素。”一位华尔街大型宏观经济型对冲基金经理告诉21世纪经济报道记者。比如,美国30年期国债收益率(1.24%)高于德国同期国债收益率(-0.08%),但若未来3个月美元指数下跌2%,那么持有30年期美债的实际回报率将变成-0.76%,将低于德国同期国债(不包括欧元升值因素)。

                上述对冲基金经理表示,他们正计划将部分美债头寸调仓为德国、法国国债,此外,新兴市场高信用评级国债也被纳入替换美债的重要选项。

                值得注意的是,近期黄金价格屡创新高,是否将黄金作为对冲美元贬值与美国通胀回升风险的最佳工具,引发投资机构激烈争论。

                高盛大宗商品首席策略师Jeffrey Currie认为,尽管当前美国通胀风险较低,但美元贬值和美国债务积累正为美国通胀压力升温埋下隐患,因此黄金在对冲美元下跌风险方面或许是最佳工具,但不是应对通胀回升的资产配置品种首选。

                在他看来,黄金与CPI回升不具有显著的关联性,石油与美股在对冲通胀风险上升的效果上将好于黄金。

                黄金并非对冲通胀首选

                截至7月30日19时,COMEX黄金期货主力合约报价徘徊在1945.7美元/盎司,离隔夜创下的历史新高1974.9美元/盎司有所回落。

                “在美元继续下跌与通胀压力回升的环境下,加仓黄金或许是一个不错的选择。” 一家华尔街对冲基金经理向记者表示,近期众多投资银行将未来12个月黄金预估价格调高至2300-2500美元/盎司。

                7月底,他所在的对冲基金将8%资金投向黄金ETF,随着30日凌晨美联储释放鸽派声音,以及对美国经济复苏前景颇感悲观,他们正考虑将黄金持仓占比再提升4-5个百分点。

                但并非所有对冲基金都力挺黄金,部分机构趁黄金创新高之际,纷纷抛售黄金ETF锁定收益。事实上,黄金在抗通胀方面的表现并非理想,过去40年期间,剔除通胀后金价的年化回报率仅为-0.4%,同期美股与美债年化回报率分别是7.9%与6.2%。

                “很多机构将黄金看成是特定环境下高抛低吸的套利工具。”布鲁德曼资产管理公司(Bruderman Asset Management)首席策略师Oliver Pursche指出。

                他表示,当前黄金或许是对冲美元贬值下跌风险的理想工具,却不是对冲通胀的最佳品种。因此只要美元投机性空头头寸持续增加,美元保持下跌趋势,机构就敢于推高金价;反之一旦美元跌幅过大或抄底盘涌现,就转手抛售黄金落袋为安。

                “尽管很多大型资管机构都表态力挺黄金长期配置价值,但它的前提是美元持续下跌导致其储备货币地位大幅动摇,若美元在国际市场的地位依然稳固,机构就失去了长期配置黄金的动力。”Jeffrey Currie指出。

                谁是美债理想替代者?

                美元正处于下跌趋势,对冲基金经理开始盘算另一笔账。

                “尽管当前美债名义收益率高于欧洲、日本、英国等发达经济体,但美元下跌趋势不变,前者实际回报率可能远低于后者。”前述宏观经济型对冲基金经理说,他们的投资模型显示,若未来3个月美元指数跌幅超过2.5%,美债实际回报率(债券名义收益率-汇率跌幅)将在发达经济体中垫底。

                机构不得不面临两难选择:一是对所有美元资产的汇率下跌风险进行对冲;二是干脆减持美债资产转投其他资产。

                “目前,多数资管机构选择后者。”上述宏观经济型对冲基金经理分析。金融市场普遍预期美元汇率趋于下跌,导致看跌美元汇率的期权期货或掉期交易操作成本水涨船高,不少资管机构感叹“美元汇率风险对冲太贵了”。

                Oliver Pursche向记者表示,根据他们的投资模型分析,当前的措施是加大德国、法国高信用评级国债的配置,替换部分美债头寸,若欧洲为7500亿欧元经济复兴计划发行高评级债券,他们会进一步加仓这类债券。

                与此同时,新兴市场高评级债券也纳入机构的加仓范畴。以往,这些债券的年化收益率达6%-8%,但考虑到新兴市场货币汇率波动较大,实际年化投资回报率不到3%;如今美元趋于下跌,新兴市场货币贬值空间缩小,这些债券的实际回报率将回升至4%-5.5%。

                “但是,基金内部对新兴市场债券加仓幅度有着不小的分歧。” 上述宏观经济型对冲基金经理透露。因为有人担心部分新兴市场国家采取更宽松的货币政策,加上不断升温的通胀压力,使债券实际投资回报率下降。

                Wrightson ICAP首席经济学家Lou Crandall向记者指出,目前流向新兴市场资产以应对美元下跌风险的全球资金里,逾60%是流向中国股票债券。中国相对良好的经济复苏前景,以及汇率稳定性与通胀可控性,都预示着在美元下跌引发通胀上升、金融市场动荡等环境下,人民币资产具备更强的避风港效应。

                (作者:陈植 编辑:马春园)

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              责任编辑:郭建

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